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日本の不動産市場において、これまで比較的自由だった「外国人の所有」に関するルールが、大きな転換期を迎えようとしています。

政府は、外国人が不動産を取得する際、「国籍」などの届け出を義務付ける新たな法案を閣議決定しました。

不動産を所有されている外国人の方、また今後日本での物件購入を検討されている方にとって、見逃せない内容です。

専門家として、この変更の背景と重要ポイントを詳しく紐解いていきます。

【免責事項】

本記事は執筆時点の報道・法案情報に基づいています。

実際の法案成立後の詳細な運用については、必ず最新の官報や法務省の発表を確認してください。

法改正の背景：なぜ今「国籍」の把握が必要なのか？

これまで日本の不動産登記制度では、所有者の氏名と住所は記録されますが、その方が「どこの国の人か」という国籍までは把握しきれていない現状がありました。

今回の改正案には、主に以下の2つの狙いがあります。

① 安全保障上のリスク管理

重要施設周辺や国境離島など、安全保障に関連する土地の利用状況を正確に把握するため、所有者の属性（国籍）を明確にする必要があります。

② 適切な管理と責任の所在

所有者が海外に住んでいる場合、住所変更や相続が発生した際に連絡が取れなくなるケースが増えています。

国籍情報を紐付けることで、将来的な「所有者不明土地」の発生を抑制し、管理責任を明確にする狙いがあります。

ここがポイント！届け出の具体的な要件

今回の法案により、不動産登記の際に求められることが予想される要件を整理しました。

① 国籍等の報告義務

不動産の取得（売買、相続など）による登記申請時、「国籍」および「地域」を法務局へ届け出ることが義務付けられます。

② 国内連絡先の確保（重要）

海外に居住する外国人が不動産を取得する場合、日本国内に居住する「連絡先（国内連絡先）」を指定し、登記することがセットで求められる見込みです。

③ 対象となる取引

基本的にはすべての不動産権利の取得が対象となりますが、特に個人・法人問わず外国人による取引は厳密な確認が行われます。

他サイト等の情報から読み解く、明確でない点への見解

報道だけでは詳細が不明な部分について、関連する「重要土地利用規制法」や実務上の流れから予測される補足情報をお伝えします。

① 「既存の所有者」はどうなるのか？

改正後に新たに取得する分から適用されるのが一般的ですが、将来的には「住所変更登記」などのタイミングで過去の取得分についても国籍情報の補足が求められる可能性があります。

② プライバシーの懸念は？

国籍情報は、一般に公開される登記簿謄本の表題部にすべて載るのか、あるいは行政内部の管理データとして保持されるのか。

実務上は、謄本に直接記載されるのではなく、別管理のデータとして紐付けられる仕組みが検討されています。

専門家からのアドバイス

今後の不動産取引で注意すべきこととしては、不動産という高額な資産を扱う以上、制度の変更に乗り遅れることは大きなリスクとなります。

① 「国内の協力者」を見つけておく

海外にお住まいのまま日本の物件を買う場合は、信頼できる親族や専門家（行政書士や司法書士など）を連絡先に指定できる準備が必要です。

② 証明書類の準備を怠らない

今後、登記の際には国籍を証明するパスポートの写しや、本国の公的証明書（宣誓供述書など）の重要性がさらに高まります。

③ 相続発生時の対応を確認する

相続登記の義務化（2024年4月開始済）と相まって、国籍届け出も必須となります。海外在住の相続人がいる場合は、早めの相談が不可欠です。

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